Hướng dẫn nhà ở cho người nước ngoài tại Hàn Quốc: Mua, Jeonse, Wolse

Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu chi tiết về việc lựa chọn chỗ ở dành cho người nước ngoài tại Hàn Quốc, bao gồm các hình thức mua bán và hợp đồng thuê nhà. Như đã đề cập trong bài giới thiệu trước về các loại hình nhà ở tại Hàn Quốc, những loại hình phổ biến có thể kể đến: căn hộ chung cư (apartment), officetel, nhà nhiều hộ (multi-family house), nhà riêng (detached house) và nhà cho nhiều gia đình thuê (row house).

1. Nhà ở cho người nước ngoài tại Hàn Quốc: Mua và thuê

Mua nhà

Mặc dù ít phổ biến đối với người nước ngoài, nhưng nếu có ý định mua nhà tại Hàn Quốc, bạn cần lưu ý kỹ lưỡng các yếu tố như vị trí, hướng nhà, giao thông và môi trường xung quanh. Sau khi quyết định mua, cần kiểm tra giấy chứng nhận đăng ký bất động sản (등기부등본) để xác nhận quyền sở hữu và các vấn đề pháp lý liên quan (ví dụ: thế chấp). Khi lập hợp đồng, tất cả các điều khoản bắt buộc phải được ghi rõ ràng, tránh rủi ro tranh chấp sau này.

Jeonse (전세)

Jeonse là hình thức thuê đặc trưng tại Hàn Quốc. Người thuê đặt cọc một khoản tiền lớn (thường từ 40–80% giá trị căn nhà), được quyền ở trong nhà trong thời hạn hợp đồng và được hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc khi hợp đồng kết thúc.

• Thời hạn hợp đồng thường là 2 năm (đối với officetel có thể là 1 năm).

• Theo luật, chủ nhà không được hủy hợp đồng trong vòng 2 năm nếu người thuê không yêu cầu.

• Điều này có nghĩa là ngay cả khi hợp đồng ghi 1 năm, người thuê (kể cả người nước ngoài) vẫn có quyền ở 2 năm nếu muốn.

Bán Jeonse (반전세)

Do biến động kinh tế và lãi suất thấp, nhiều chủ nhà kết hợp tiền đặt cọc + tiền thuê hàng tháng. Ví dụ: giá Jeonse tăng từ 300 triệu won lên 400 triệu won sau 2 năm, chủ nhà có thể giữ 300 triệu làm tiền cọc và tính 100 triệu còn lại thành tiền thuê hàng tháng (khoảng 400.000–600.000 won/tháng).

Wolse (월세 – thuê trả hàng tháng)

Đây là hình thức quen thuộc với người nước ngoài vì tương tự cách thuê ở các quốc gia khác. Người thuê trả một khoản tiền đặt cọc nhỏ kèm tiền thuê hàng tháng.

• Tiền thuê được thương lượng tùy diện tích, số phòng, tiện ích.

• Người thuê phải tự trả các chi phí điện, nước, ga, internet, truyền hình.

• Thông thường, nhà trống không có nội thất, nhưng officetel hoặc nhà nhỏ thường được trang bị sẵn thiết bị cơ bản (tủ lạnh, máy giặt).

Ký túc xá

Một số công ty hoặc trường đại học cung cấp ký túc xá cho nhân viên và sinh viên. Tuy nhiên, đây không phải là nghĩa vụ bắt buộc.

2. Những điều cần kiểm tra khi tìm nhà

• Có thể tìm nhà thông qua quảng cáo trên đường phố, nhưng thông thường sẽ qua văn phòng môi giới bất động sản (공인중개사).

• Môi giới sẽ hỗ trợ kiểm tra tình trạng nhà, chuẩn bị giấy tờ và đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch.

• Phí dịch vụ môi giới được quy định theo giá trị hợp đồng và có thể tra cứu trực tuyến. Nếu bị yêu cầu trả phí quá cao, có thể khiếu nại tại trung tâm giám sát giao dịch bất động sản của quận.

• Cả chủ nhà và người thuê đều phải trả phí môi giới. Nếu người thuê hủy hợp đồng trước thời hạn, họ có thể phải trả phí môi giới cho người thuê mới.

3. Những lưu ý khi ký hợp đồng

Đối tượng ký hợp đồng

Hợp đồng phải được ký trực tiếp với chủ sở hữu nhà. Nếu ký với người thuê cũ mà không có xác nhận của chủ nhà, nguy cơ mất tiền đặt cọc rất cao. Vì vậy, cần kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu (등기부등본) và giấy ủy quyền hợp lệ.

Đăng ký bất động sản (등기부등본)

Tài liệu này ghi rõ thông tin chủ nhà, diện tích, cấu trúc và tình trạng thế chấp. Nên kiểm tra nhiều lần trước khi thanh toán tiền đặt cọc, trung gian, hoặc số tiền còn lại.

Thanh toán

• Tiền đặt cọc (계약금) thường bằng 10% tổng số tiền cọc.

• Số còn lại sẽ thanh toán trước hoặc vào ngày chuyển vào.

• Người thuê cần giữ hóa đơn hoặc biên nhận.

• Nếu người thuê hủy hợp đồng đơn phương, theo luật sẽ không được hoàn lại tiền đặt cọc.

4. Nội dung bắt buộc phải ghi trong hợp đồng

• Địa chỉ nhà (phải trùng với địa chỉ trên giấy đăng ký bất động sản).

• Giá trị hợp đồng (tiền đặt cọc, tiền thuê hàng tháng).

• Số tiền và thời điểm thanh toán (đặt cọc, trung gian, số dư).

• Thời hạn hợp đồng.

• Chữ ký hoặc dấu vân tay của chủ nhà và người thuê.

5. Hết hạn hợp đồng và hoàn trả tiền đặt cọc

• Nếu người thuê rời đi trước hạn, chủ nhà có quyền trừ tiền thuê còn lại từ tiền cọc.

• Ví dụ: tiền cọc 2.000.000 won, tiền thuê 150.000 won/tháng. Nếu dọn đi sớm 3 tháng, chủ nhà có thể giữ lại 450.000 won và trả lại 1.550.000 won.

• Tuy nhiên, nếu hợp đồng đã hết hạn và người thuê đã thông báo chuyển đi từ trước mà chủ nhà vẫn không trả cọc với lý do chưa có người thuê mới, điều đó là vi phạm pháp luật. Trong trường hợp này, có thể cần khởi kiện hoặc nhờ tư vấn pháp lý.

Kết luận

Đối với người nước ngoài, việc ký hợp đồng thuê nhà ở Hàn Quốc có thể khá phức tạp. Dù có xu hướng giao dịch trực tiếp, nhưng để an toàn hơn, nên thông qua văn phòng môi giới bất động sản. Chi phí môi giới có thể là một khoản đáng cân nhắc, nhưng nó giúp giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi cho người thuê.