Tâm lý thị trường nhà ở đạt mức cao nhất trong 4 năm, đặt ra câu hỏi về hiệu quả của chính sách

Tâm lý người tiêu dùng đối với giá nhà đã đạt mức cao nhất trong bốn năm, làm dấy lên nghi ngờ về hiệu quả của các biện pháp gần đây của chính phủ nhằm hạ nhiệt thị trường nhà ở.

Trong một cuộc khảo sát tâm lý người tiêu dùng được công bố hôm thứ Ba, Ngân hàng Hàn Quốc (BOK) cho biết chỉ số triển vọng giá nhà trong tháng 10 là 122, mức cao nhất kể từ tháng 10 năm 2021, khi đó là 125.

Chỉ số trên 100 có nghĩa là nhiều người tiêu dùng mong đợi giá nhà sẽ tăng hơn là giảm.

Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) lưu ý rằng chỉ số này đã tăng 10 điểm so với tháng trước, đánh dấu mức tăng mạnh nhất kể từ tháng 4 năm 2022, khi đó chỉ số này cũng tăng 10 điểm.

Những phát hiện này được đưa ra bất chấp việc chính phủ đã ban hành ba quy định lớn về nhà ở - vào ngày 27 tháng 6, ngày 7 tháng 9 và ngày 15 tháng 10 - và khoảng bốn tháng sau khi Tổng thống Lee Jae Myung nhậm chức.

Các biện pháp bao gồm các quy định cho vay thế chấp chặt chẽ hơn và mở rộng các khu vực dễ xảy ra đầu cơ, đặc biệt là ở Seoul và các khu vực đô thị xung quanh, nơi nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao.

Ngân hàng trung ương cho biết kết quả khảo sát "không phản ánh đầy đủ tác động của các chính sách mới nhất của chính phủ", đồng thời lưu ý rằng dữ liệu được thu thập từ 2.500 hộ gia đình trên toàn quốc từ ngày 14 đến ngày 21 tháng 10, với 75 phần trăm phản hồi được gửi vào ngày 14 tháng 10, trước khi chính sách gần đây nhất có hiệu lực.

Lee Hye-young, người đứng đầu nhóm khảo sát tâm lý kinh tế của BOK, cho biết: "Vì nhiều người trả lời dựa trên điều kiện thị trường ban đầu nên chúng tôi cần tiếp tục theo dõi diễn biến của thị trường bất động sản".

Tuy nhiên, các chuyên gia trong khu vực tư nhân lại đưa ra cách giải thích khác, cho rằng cuộc khảo sát nêu bật sự hoài nghi của người mua nhà đối với những gì họ coi là sự thiếu nhất quán về chính sách.

"Dường như chính phủ có xu hướng nới lỏng quy định khi sự phản đối của công chúng gia tăng", một giáo sư bất động sản giấu tên cho biết. "Hành vi như vậy khiến người mua nhà tin rằng chính phủ thiếu nhất quán và giá nhà sẽ tiếp tục tăng, giống như trước khi Tổng thống Lee nhậm chức."

Giáo sư chỉ ra quyết định của Ủy ban Dịch vụ Tài chính về việc khôi phục mức trần cho vay trên giá trị tài sản thế chấp (LTV) lên 70%, đảo ngược động thái trước đó là thắt chặt mức này xuống 40%.

Tỷ lệ LTV xác định số tiền mà người vay có thể vay thế chấp so với giá trị thẩm định của bất động sản — nghĩa là LTV thấp hơn sẽ khiến việc vay vốn trở nên khó khăn hơn.

Một nhà môi giới bất động sản, cũng yêu cầu giấu tên, đã trích dẫn các báo cáo rằng Đảng Dân chủ cầm quyền của Hàn Quốc đang xem xét hủy bỏ kế hoạch hạn chế chủ nhà - đặc biệt là cư dân chung cư - thu lợi nhuận lớn từ các dự án tái thiết làm tăng mạnh giá trị bất động sản.

"Việc thay đổi chính sách có thể sẽ trở nên thường xuyên hơn khi cuộc bầu cử địa phương tháng 6 năm 2026 đến gần", nhà môi giới này nhận định. "Bạn không muốn mất phiếu bầu ở Seoul và khu vực thủ đô, những nơi rất quan trọng để củng cố quyền lực chính trị của chính quyền Lee."